存量房黃金時代來臨 "京滬深"二手房成交逾3萬億

東方財經網 2017-01-21 22:14:33 來源：中國經濟網

存量房黃金時代來臨

"京滬深"二手房成交逾3萬億元 為新房交易額的2倍多

■本報記者 王麗新

"2016年中國的房地產市場在所謂的"白銀時代"創造出了"黃金時代"未能夠企及的巨量增長，11萬億交易額，超過30%的增長是中國各行各業里增速最快的一個行業，這是難以想象的。"鏈家研究院院長楊現領表示。然而，楊現領認為這種增長雖然意外，卻可以理解。在他看來，2016年中國房地產市場最大的變化，或者說最值得關注的變化並非這個巨量增長，而是"增量市場"向"存量市場"的轉換，這是一種更深刻、更根本的轉變。

據鏈家研究院發布的《存量時代，流通為王》市場展望報告显示，2016年，"京滬深"三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，新房進入白銀時代后，存量房的黃金時代已經來臨。

存量房黃金時代來臨

有統計显示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。

據報告測算，在存量資產端，二手房約180萬億元、商辦物業50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產產生收益(即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

楊現領認為，存量房的黃金時代已經來臨，預計未來三年至五年時間內，二手房全國整體交易額將高於新房。屆時，交易和租賃市場將趨於平衡，購租並舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協同發展；機構集中度將相對更高，更容易產生規模效應和網絡效應顯著的大型交易平台，預計未來3年－5年內，將由3家－5家存量房領域的上市公司出現，可能來自經紀領域、青年公寓等，這是大概率事件。

值得關注的是，存量市場來臨后，開發商已經開始進入這一市場，包括運營長租公寓等。據了解，開發商目前進入存量房市場有兩種形式，一種是對業務上的布局，例如參與長租公寓等盤活物業的方式；另一種是資本上的進入，鑒於當前市場一、二手聯動交易很強，中介公司開始進入資本市場，通過資本方式參與存量資產交易和運營。

資產證券化渠道將拓寬

在楊現領看來，無論是開發運營的長租公寓，還是商用物業，未來資產證券渠道將拓寬。

據報告數據显示，目前美國託管行業的規模達到了100億美元，而機構化管理的滲透率也已佔到22%，盈利則是通過傭金和後續的管理費實現。同樣在日本，80%的房子都通過託管的形式來實現，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的託管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產管理為例，整個模式核心就是REITs。據楊現領透露，公寓在美國REITs佔10%，這個市場能夠受到關注，根本是它的回報率長期來看跑贏股市，是一項不錯的投資。

反觀中國，REITs的大門尚未真正打開，儘管有私募REITs、ABS等融資模式，但資產證券化渠道尚不充分，不過，2016年已經有了很大的增長，預計未來的發展速度會超預期。

對此，楊現領認為，一方面租金上漲的趨勢明顯，長期持有租賃回報率在上升。另一方面是利率的下降趨勢。

以北京為例，《證券日報》記者從第一太平戴維斯獲得的最新住宅租賃數據显示，2016年第四季度，由於為市場傳統淡季，整體入住率有所下降，但服務式公寓和高端公寓租金均環比上漲。

據第一太平戴維斯董事熊志坤向《證券日報》記者表示，鑒於監管機制的不成熟，目前REITs的大門尚未放開，但預計2018年將有可能打通REITs的融資渠道，屆時存量資產運營所耗費的資金成本壓力將有所緩解。

良好流通有利於穩定房價

《存量時代，流通為王》這份報告還提到"百人流通率"這一指標，可以用來衡量真實的房產需求被滿足的程度。以房屋百人流通率(每年一百個人里有多少人買房子或換房子)計算，當一個城市的百人流通率在1%到2%的時候，這個城市的供應會非常緊張，流通率很低，房價增速會比較明顯；當這一指標在2%到3%之間時，房價將比較平穩；當這一指標在3%到5%之間時，房價基本不存在上行壓力。

以北京為例，房屋套均價格過高，新房可售庫存不斷下降，二手房供應如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就會加劇，百人流通率很低。若北京的百人流通率為2.5%，那麼二手房交易將超過45萬套，但2016年僅為27萬套，這意味二手房交易量還存在10多萬套的供應缺口才能起到穩定市場供應的作用。

楊現領進一步稱，降低流通成本和各種稅費成本，同時提升中介交易的服務效率，都將對提升流通率有所影響，讓所有權、使用權和收益權的交易更加快速變現。

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