地價創歷史紀錄 內地房企搶灘香港角逐大灣區

東方財經網 2017-03-14 21:58:31 來源：和訊網

大灣區利好來臨與市場高位顯疲態相伴，內地開發商近來紛紛搶灘的香港樓市，正在呈現前所未見的格局。

看似疲態漸顯的香港樓市，如今再迎利好。

大灣區時代

今年兩會上，"研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃"首次被寫入工作報告。這讓主流商界浮想聯篇，與舊金山灣區、紐約灣區、東京灣區相比，粵港澳大灣區發展潛力

巨大。這一重要事實，也被視為繼"一帶一路"倡議之後香港迎來的發展新機遇。

恒生銀行執行董事馮孝忠認為，粵港澳大灣區的概念數去珠三角、泛珠三角等概念的整合，但它又超越了地域上的劃分，更為注重經濟效應。

根據早前的規劃文件，粵港澳大灣區主要包括"二區九市"：香港特別行政區、澳門（樓盤）特別行政區，以及廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、珠海（樓盤）、佛山（樓盤）、中山（樓盤）、東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、江門（樓盤）、肇慶（樓盤）。

中銀國際分析師恭弘=叶 恭弘丙南認為，大灣區建設可整合區域內資源，促進優勢互補，避免同質化競爭。珠三角擁有密集和相對完整的製造業產業鏈條；深圳的互聯網企業和高新製造業企業較多；香港的經濟結構以服務業為主，在旅遊、商貿、融資、教育、醫療、法律等方面資源豐富；廣州則擁有多所重點大學和省級研究機構。因此，它們的專長並不相同，同質化發展的傾向較小。

具有"一國兩制"環境，又背靠內地、面向全球的獨特優勢，有規範的市場制度、完善的司法體系、先進的商業基礎設施、公正透明的監管體系，以及較低的稅率環境，香港不言自明。

內地房企唱主角

在粵港澳大灣區重大利好來臨的同時，香港的土地市場，刷新着歷史紀錄。

香港特區上月底公布，修訂本年度財政盈餘為928億港元，較原先的預算增加超過800億；同時，修訂收入預算為5500多億，修訂支出預算為4600多億；來自土地拍賣及印花稅收入遠超預期，預料港府財政儲備在3月底將達到9300多億港元，其中，2016年度的賣地收入達1178億港元，創出歷年新高。港府有關人士稱，年度將有幾幅高價地皮推出，預料賣地收入將會維持較高水平，大約1010億港元。

寸土寸金的香港，低價地塊一去不返。但拿地主角變成內地企業。

2017年至今，香港招標出讓的三宗土地中有兩宗最後落入內地開發商的手中。

1月25日，位於香港九龍啟德的一宗宅地出讓，吸引了保利、中海、新鴻基、萬科、華潤置地、龍光、長江實業、永泰地產等18家房企參与競拍，最後雅晉出價最高為55.29億港元，成功拿下，雅晉集團實際控制人為海航集團，這是海航在三個月內，連續投得的第三宗地。

2月24日，龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元投得位於香港鴨�洲一宗高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。與龍光、合景泰富競爭的，有中海、萬科、華潤置地、恆隆地產、新世界、中信泰富、長江實業等14家房企。據了解，龍光與合景泰富各持有宗地的50%權益。

公開數據显示，最近半年來，香港賣地總價近千億港元，其中內地開發商投入近600億元，佔比超過六成。

混沌世道

劇變的市場格局，彰顯各界以未來預期分化。

在金融機構看來，香港開發商面臨着發展的壓力。摩根士丹利發表報告表示，中資地產商近年在港高價搶地，也對香港發展商造成負面影響。年初至今，內房已投得香港公開招標土地62%建築面積，去年僅24%，香港發展商普遍擁有3年可發展土地儲備，基於內房投地價格高企，令香港地產商難以競爭，或需發展利潤較低的港鐵及市區重建項目。

不過，與內地開發商的搶灘氣勢不同，香港開發商則表現沉穩，甚至展現出不同策略。

今年2月，李嘉誠旗下長江實業在香港再次推出折價樓盤，買家若購買其旗下一新盤，長江實業將代繳全部買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)，優惠力度達到30%。

相當於七折優惠，其力度驚人。此舉彼時在長江方面人士看來，是迎合市場需求，代繳印花稅的做法只是希望幫助買家入市。而稍早些時候，香港特區規定非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的"從價印花稅"，從此前的最高8.5%，直接提高到15%。

與此同時，來自官方的數據驗證着香港本土開發商的冷暖感知。香港土地註冊處數據显示，2016年香港共成交73,004宗物業，5328.6億港元，同比分別下降4.1%與15.79%。

內地開發商會成為接盤俠嗎？短期可以預見的是，當大灣區時代來臨，在國內一線城市限購背景下，香港土地市場與樓市的高位態勢仍將繼續。

延伸閱讀

香港不會跟進美國加息

香港金管局副總裁阮國恆和香港銀公會主席龔楊恩慈日前就香港是否會跟隨美國腳步加息問題發表看法，他們均認為，美國加息，香港無需跟隨，但也都表示，美國加息后將對香港樓市產生影響。

阮國恆表示，美國加息對香港最優惠利率（Prime Rate）或影響不大。龔楊恩慈也表示，雖然港匯近日微跌，但仍然偏強，香港尚有空間無需跟隨美國加息，不過她認為港美利率走勢相似，港息上升壓力會愈來愈大。

阮國恆和龔楊恩慈均認為，美國加息后香港HIBOR勢將跟隨美息上升，對樓�也肯定有影響。加上加息令銀行資金成本上升，相信不會再進行按息減價戰。去年美國加息后，HIBOR一度升至0.7厘水平，雖目前已回落至0.4水平，但仍高於過往水平。

阮國恆指出，美國下周加息幾率升至100%，年初以來未見有資金流走，但金管局還是將進行下一輪銀行壓力測試，目前正研究有關壓力測試所採用的假設，如調整假設資金外流的比例。

阮國恆還表示，今年1月貸款增長有季節及大筆貸款的特殊因素在內，根據初步數據，預計2月貸款增長放緩，目前已提醒銀行維持風險管理。銀行公會主席龔楊恩慈也表示，預計今年全年貸款增幅將會維持單位數增長。

去年起離岸公司表示於香港開戶出現困難的個案有增長。阮國恆對此表示，與銀行進行溝通后，銀行已加強開戶透明度，如所需資料及開戶進度。目前已見成效，過去最長企業須六個月才能開戶，現時三分之二企業可於15日內開戶，80%-90%可於一個月內開戶。　

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