預售屋禁止換約 房市將有3大亂象

內政部為了抑制房價，近期提出「預售屋擬禁止換約」的構想。由於此前條法已禁止預售屋「紅單買賣」，這回加碼「禁止換約」，等同於宣告「預售屋全面禁止買賣」。內政部官員認為，此舉將能徹底杜絕投機炒作，但結局是否真如此美好呢？

當然，官員的出發點是為了平抑房價，但我認為預售屋禁止換約措施的想法太過天馬行空，恐怕與禁止紅單買賣、房地合一2.0和預售屋實登一樣，不僅不能達到平抑房價的效果，而且會加劇市場亂象。更有甚者，未來消費者勢必淪為待宰羔羊，而建商將是最大贏家。

預售屋禁止換約上路後，房市發展將有以下幾種可能性：

一、暗盤交易普及化

既然明面上預售屋不能買賣，而市場有其需求，買賣就會轉到檯面下。這種情況與先前禁止紅單買賣後，紅單交易轉到檯面下一樣，前後兩個措施的結果將如出一轍，且暗盤交易將為為普及。

當然，政府肯定會提出相對應的稽核措施。但關鍵在於「政策本身破洞太多，靠有限的人力查不了全台灣」。有膽子賺的繼續買賣，乖乖牌就只能掏更多錢去接盤。

二、供給量進一步緊縮

在「房地合一稅2.0」立法院公聽會時，我已示警該法案一過，重稅閉鎖期從2年延長到5年，將把短期持有的賣壓大量鎖住，市場供給量大幅度減少，供需失衡將助漲房價，如今已經應驗。

而預售屋禁止換約後，預售屋轉售賣壓也消失了，市場上新房子供給源只剩建商一家獨吃，供需失衡將再次惡化。

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有人會說，買方將轉去買成屋；沒錯，但買方很快會發現二手成屋、中古屋市場選擇性很少，因為供給被「房地合一稅2.0」大量鎖住，尤其二手屋市場幾乎買不到屋齡5年內的新房子。在選擇有限的情況下，買方非得回頭買預售不可，而建商不需擔心投資客轉售戶與自己競爭，豈不「爽爽賺」？

三、買方退戶，建商包賺

預售屋禁止換約後，買了預售屋的民眾如果反悔不買，只能選擇「退戶」，而建商往往會向買方收取成交總額15％的違約金。

如果房價下跌，買方退戶賠15％，縱使建商收回該戶後必須重賣，但仍不無小補。如果房價上漲，買方退戶賠15％，建商既賺違約金又賺房價，簡直是「太香了」。如果買方在預售屋興建期間，若是投資失利、資金調度困難而繳不出工程款，都只能含淚退戶賠15％，可以說是慘上加慘。

更嚴重的是，我個人大膽預料，預售屋禁止換約將讓極少數的「黑心建商」大賺特賺，黑心建商只要在銷售初期把建案包裝得美輪美奐，房子售出後，吃定消費者不能轉售，再使絆子逼消費者退戶，消費者只有被宰的份。

因此，預售屋禁止換約到底是為消費者著想，還是刻意圖利建商？且讓我們繼續看下去。

來源鏈接：https://ctee.com.tw/house/celetalk/559534.html

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