北京二手商住房市場"休眠" 投資客拋售更難了

東方財經網 2017-03-31 17:16:45 來源：中國經濟網

■本報記者 王麗新

"3・26"商住限購政策的第二天，《證券日報》走訪了鏈家、我愛我家等多家北京大型中介門店調查發現，原本用來張貼房源信息的玻璃窗全部空白一片，以往常見的門店門口像擺廣告一樣昭示房源信息的各種"用具"都不見了，以往都散落在外的經紀人騎的摩托車在店門口停了一片，圍在一起的經紀人都在聊天。

"最近沒生意呀。"一位經紀人向本報記者表示，"3・17"新政以來，只有剛需還來問問情況，原打算換房的人全部"熄火"，即使算上之前還有購買二套房能力的換房客戶的交易還在進行，全店最近都沒有幾單交易。"3・26"商住限購政策出來后，商住房源更是全部下線，現在全集團都不接受業主登家單銷售，投資客想買賣商住房，估計要等等了，即使拋售，渠道也被堵了。

值得一提的是，記者身邊的李女士(化名)就陷入了"砸"在手裡的焦慮中。

投資客拋售無門

昨天，《證券日報》記者身邊一位朋友(李女士)打來電話，詢問名下的商住房是不是要"砸"手裡了。

李女士名下有兩套房，均在郊區，一套是70年產權小戶型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。買下商住房，原本是出於投資的考慮，同時也能以租金補貼房貸。不過，李女士今年打算換房，因為70年產權的住宅太小，兩套房又相距較遠，已經無法滿足一家人的居住需求，就打算賣掉商住房來換大房子。不過，李女士並沒有乘上這班"末班車"。

"現在商住房賣不掉了，我算了一下，即使我賣掉70年產權的房子，也沒法湊足錢買我看上的房子，因為認房認貸后，再買房首付太高了，就不如不換了。"

《證券日報》記者走訪了北京多家中介門店后發現，鏈家、我愛我家等中介確實已經不再給業主掛售二手商住房。

"二手商住市場這两天幾乎等同於無交易。"某鏈家門店一位人士向本報記者直言，現在全集團都下線了商住房源，更不接受新商住房源的掛售，雖然存在零星人士來詢問是否能買商住房的情況，但由於限購條件的制約，對於個人而言，購買商住房等同於購買70年住宅，那麼還不如去購買住宅。

無獨有偶，《證券日報》記者走訪的多家中介門店幾乎都給了記者同樣的說法，即使能夠掛單銷售，也不見得有接盤者，畢竟，市場上以公司名義購買實際用途是住宅的商住項目本來就很少，擁有購買商住資格的個人，對於全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

不過，通州一家中介表示，可以掛售，但需要是通州區域的二手商住房源。該店一位經紀人表示，即使名下有房，也有方法可以買，只不過這樣做的人可能不多。比如，註冊一個皮包公司，估計只需5000元就夠了，然後以公司名義購買，這樣就可以了。目前來看，還沒有以公司註冊年限或註冊資金等具體限制要求禁止購買商住房的政策，所以這一方法是可行的。不過，目前還沒有接觸到想這樣買房的案例。

畢竟，10天內北京市第9次出台樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學區劃分……緊接着配以嚴格的突擊檢查，幾乎斷絕了所有炒房的可能性。

商住房市場將"休眠"

值得關注的是，由於北京限購政策已執行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項目的房價水漲船高的同時，還在北京存量房和新房市場上佔比逐年增加。

有公開資料显示，過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介於7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創下十年來新高。

據亞豪君岳會統計數據显示，2016年以前，北京住宅市場當中商辦類產品還只是補充，其成交佔比基本都在30%以內，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當年商辦成交佔比甚至超過純商住宅達到59%。

對此，亞豪機構亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，住宅價格大漲直接對購房需求產生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷量反超住宅的根本原因。2016年，北京純商住宅成交價格同比漲幅達到27%，套均總價更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價格的快速上漲，使得商辦產品的價格優勢凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

不過，隨着"3・26"商住限購政策的執行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》發布，其中規定"新建商辦最小分割單元不得低於500平米"、"在建商辦只能銷售給公司"、"二手商辦銷售要符合嚴格條件"，並且"商業銀行暫停對於個人購買商辦的個人購房貸款"。

郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售，以及二手商辦產品全部囊括其中，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道，對於蒸蒸日上的商辦市場來說也成為一記"強擊"，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結，因此對於市場成交的制約也將是直接而有效的。在商辦"末班車"效應褪去之後，預計3月底以及4月份，北京商品住宅市場成交量也將快速降至冰點。

中原地產首席分析師張大偉也表示，"3・26"商住兩用項目限購措施，不是簡單地"認房又認貸"這種內容，而是全面改變遊戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計，"商住兩用"類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態。

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