房價"暴漲"背後的真相

東方財經網 2016-03-07 08:55:27 來源：

丁祖昱評樓市，獨家原創點評。

一旦炒房得以控制，房價也將回歸理性。

最近房地產最熱的話題就是房價，特別是媒體，這段時間對房價上漲的報道可謂全面開花。從統計局數據到交易中心，到一手樓盤，再到二手房價看到的，都是漲!漲!漲!那麼，房價是否真的出現了不理性的暴漲?是否真的像部分業內專家所說將要重蹈當年東京的覆轍?

目前媒體報道關於房價上漲幾個核心證據有這樣幾個：

1、統計局數據

從1月份70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動來看，價格環比上漲的城市有38個，下降的有24個，持平的8個;價格同比上漲的有25個，下降的有45個。其中，同環比上漲最快的都是深圳，漲幅分別為4.1%和52.7%。而追溯到去年同期，深圳環比上漲幅度極小，為0.3%，同比甚至還下降了1.4%，深圳房價實際這一年的上漲實際還是補漲。北京、上海也是一樣，14年房價沒漲甚至下跌，現在相當於是一個補漲的過程。

 

目前，房價漲幅特別大的主要就是這三個城市，另外像南京、廣州、廈門、杭州等上漲城市，這些城市1月份房價環比漲幅在2.5%以內，同比漲幅不超過10%，而且這些城市在15年初房價也幾乎都是下跌的。

2、交易中心數據

交易中心的數據其實更能夠說明問題，從近幾個月的成交均價來看，北上深房價確實上漲不少。同比來看，深圳連續今年漲幅超70%，上海超25%，北京2月份漲幅也突破30%，房價快速上漲趨勢明顯。

另外，媒體還引用了一些房價特別高的周度數據、日度數據，例如，2月15日深圳全市售出的51套新房成交均價91965萬/平方米，突破9萬大關，着實令人震驚。

 

實際上，這些城市房價的變化大多取決於成交結構的變化。高端改善型成交佔比增多，直接提升了城市房價，從CRIC監測數據來看，北上深這兩個月以來144平方米以上的大戶型佔比都有了較大的提高。另外以4萬均價為界，可以發現4萬以上的住宅北上深成交佔比都在逐步加大。

所以成交結構的變化在房價上漲中起到了主導作用，高端的成交多了，成交均價自然漲得快，這也是非常容易解釋的。

 

3、一手房成交

媒體報道當中對一手房上漲報道很多，但仔細查了全國相關的案例發現，連篇累牘報道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千億級房源日光事件。根據交易中心數據測算，單單瑞虹新城怡庭一個項目的銷售，就將上海市2月份的商品住宅成交均價由35592元/平方米拉升至36381元/平方米，"上漲"了789元/平方米。實際上內環內地段，8萬多的均價水平也很正常，並沒有所謂的價格"暴漲"。

另外，就是關於萬科北京和越秀漲價的報道。我們也了解到，萬科北京的兩個項目"漲價"實際上是將原來幾個點的折扣收回。而越秀的項目主要布局在一線和二線城市，這次"漲價"的幅度也就在5%-10%之間，對此我更認為是順應市場的營銷手段。

4、二手房成交

二手房的報道相對更多，很多都是在電視媒體上的現身說法，開口就是跳價百萬以上。從掛牌價來看，北上深二手房普遍上漲了10%左右，但實際成交價的上漲並沒有這麼多。以鏈家公布的北京二手房住宅成交數據為例，2月份北京二手房住宅成交同比上漲了8.82%，較1月份甚至還縮減了0.7個百分點。

 

因此，可以得出的結論是，春節前後這一兩個月，二手房價的確是漲了，但遠遠沒有媒體渲染的那般火爆。

5、關於高房價

最近媒體報道了很多所謂10萬+的項目成交火爆，就像前不久，有消息曝出了北京潤澤御府樓王以3億元成交，但幾千平米的房子成交三億隻能算個案。

實際上，全國賣得最貴的房子對整體成交均價影響不大。拿去年全年成交均價前10強來說，其中，賣得最貴的是湯臣一品，成交均價超21萬，售出5套。第二名是北京的中央公園廣場，均價17萬多，只賣了一套。前8名加在一起總共賣了49套，稱得上鳳毛麟角。第9名和第10名總共成交116套，對市場具有一定的影響。但這兩個項目均價只是在13萬上下，因而媒體言過其實，中國根本不是他們所說的房價遠超海外大都市的狀況。

 

房價上漲到底會帶來什麼樣的風險呢?

1、金融風險

從目前報道中看到的最大的負面是引發金融危險，甚至網絡出現瘋傳假離婚之後以700萬房源估值千萬，從中騙貸的例子。該做法毫無專業性可言，任何一個銀行從業人員都能將之駁斥得體無完膚。即便有人能夠串通各方機構實現騙貸，那也是違法的，拿來作為房價暴漲之後引發的金融風險，完全是風馬牛不相及。

2、投機購房

部分城市出現了炒樓花現象，投機購房有所抬頭，在深圳尤為明顯。相關部門也已經出台了相應的政策，來抑制此類投機行為。年初，深圳就有多家銀行開始收緊房貸政策以限制中介炒房。近期深圳市委書記馬興瑞也表示要嚴厲打擊炒房行為。

這種投機炒房行為，不僅深圳存在，部分房價上漲較快的非限購城市也存在。但個人認為，不用過於擔心，如果沒有"接盤俠"，這些投機行為也會很快煙消雲散。

3、一線城市地價快速攀升

目前來看，一線城市的地價確實貴得離譜，當然這也是由一線城市的土地供求關係所決定的。事實上，參与主體——開發商也已經意識到這個問題。最終地價還是會交由市場來解決，一旦超越了實際的市場行情，誰都不願意做虧本的生意。

4、潛在購房者的心理打擊

當然，最大的負面狀況應該當屬對廣大潛在購房者的心理打擊。這個則需要媒體從業人員要更加專業，不再為了搶新聞、博眼球而過分誇大事實。

短期來看，部分城市的房價可能還有一定程度的上升，但從整體的供求關係來看，今年並不具備房價暴漲的基本條件。大多數城市如今的供求關係相對均衡，甚至是供大於求的。北京、上海，深圳市場相對比較火爆，但價格漲幅已經不小，尤其是深圳，去年房價上漲幅度過大，去年四季度開始已經存在投機因素。一旦炒房得以控制，房價也將回歸理性。因此，房價並沒有大家想象的那麼可怕，市場的力量是最大的，很多問題交還市場便能很快得以解決!

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