仲量聯行：武漢優質辦公樓空置率升至25.1%

東方財經網 2017-03-14 21:58:47 來源：《武漢房地產》2017年1-2期

2017年1月18日 � 2016年第四季度優質辦公樓市場共有五個項目竣工入市，新增29.9萬平方米供應，其中包括兩個甲級辦公樓項目和三個乙級辦公樓項目。仲量聯行武漢董事總經理曾紀欣表示，"儘管有不少項目延期入市，2016年武漢優質辦公樓供應仍為歷年之最。今年新增供應仍將繼續放大，開發商業主面臨的競爭形勢嚴峻。"優質零售物業市場第四季度有兩個新項目入市，均位於武昌非核心商圈，為優質零售市場共帶來約13.2萬方的新增供應。為了緩解武漢住宅市場過熱現象，2016年最後一季度限購政策陸續出台；高端住宅市場供應量繼續上升，成交量也穩步上揚，成交均價增幅放緩，江漢區成交均價依然領跑全市，銷量亦位列第一。

優質辦公樓

第四季度供應量高企，空置率升至25.1%

最後一個季度優質辦公樓新增供應29.9萬平方米，同比上升285%。新入市辦公樓中，甲級項目主要分佈在核心商圈，分別為位於漢口濱江商務區的甲級辦公樓武漢天地2期3號樓和位於中南中北路的長城匯T1，新增體量為13萬平方米；另有三座乙級辦公樓則位於武昌區岳家嘴和徐東，新增體量16.9萬平方米；2016年新增供應高達45.9萬平方米，創歷年之最。目前全市優質辦公樓總存量累計達到322萬平方米。

由於第四季度新增供應量較大，佔到全年新增供應近60%，使得全市整體空置率受到影響――上升至25.1%，環比升5.3個百分點，同比上升6個百分點。

金融業、專業服務類企業為主要租賃需求來源，教育業優質辦公樓需求不斷上升

2016年第四季度武漢優質辦公樓市場凈吸納量達7萬平方米，環比上升57%，同比下降14%；與去年同期相比下降主要是受到P2P公司大量退租和製造業相對低迷的影響，使得單季整體凈吸納低於2015年同期。除了第四季度入市的兩個新項目由於上市時間較短入駐率不高，其他2016年入市的新項目市場表現良好。其中漢口濱江商務區和解放大道在四季度租賃活躍度較高，分別占整體市場租賃成交的47%，例如某投資顧問有限公司租下越秀國際金融中心超過9,000平方米的辦公面積。隨着金融企業和專業服務類公司的持續進駐，漢口濱江商務區的商務氛圍日趨成熟。

除了金融和專業服務行業為主要租賃需求來源外，教育行業的需求在2016年也有突出表現――本季度有兩家教育諮詢機構均在漢口濱江商務區租賃了辦公空間。為了響應市場需求，這類企業由非標準辦公樓搬至優質辦公樓，以提升品牌形象。教育行業企業，尤其是主打專業培訓和出國留學的機構，今年越來越多地選擇甲級辦公樓作為辦公場所。

受新入市甲級辦公樓高租金影響，第四季度租金小幅上升，但短期內下行壓力較大

受新增供應項目高租金的影響，全市有效凈租金環比小幅上升1.2個百分點至91.6元/月/平方米。縱觀全年情況，如果剔除新增項目的影響，目前甲級辦公樓租金保持穩定，乙級辦公樓由於現存體量相對較大，市場競爭日益激烈，租金出現小幅下滑。不斷入市的優質辦公樓項目進一步加劇市場競爭，業主或將提供更多優惠條件以提升入駐率，市場租金仍有下行壓力。此外，部分項目亦可能選擇延期交付，以避開供應高峰。

優質零售物業

武昌區兩個新項目入市，全市空置率小幅上升，租金略有下降

第四季度新增兩個優質零售項目，均位於武昌，分別是泛悅匯曇華林和萬隆廣場，共計為市場帶來12.3萬平方米的新增體量。2016年，全年累計新增供應量為22.8萬平方米，助推零售市場總體量達到572.5萬平方米，其中購物中心佔比提升至81%，百貨商場佔比約為19%，預計未來購物中心的體量還將持續上升。

由於兩個新入市零售項目均位於武昌區的非核心商業圈，因此租金略低於平均水平，使得武昌區整體優質零售物業租金環比下降4個百分點，全市租金水平受其影響環比小幅下降1.3個百分點，至464元/平方米/月。

新項目的集中入市導致武昌區空置率較三季度上漲1.2個百分點至8.6%，漢口區和漢陽區空置率水平保持平穩，全市空置率保持在8.1%，環比小幅上升0.5個百分點。值得一提的是，新入市的武昌泛悅匯曇華林憑藉便利的交通配套和優惠的租金，開業率達到100%，使得四季度凈吸納量表現良好，達到10.3萬平方米，全年凈吸納量為35.7萬平方米。

地鐵六號線開通促使中山大道及江漢路沿線零售物業全面復蘇

12月28日，歷時2年時間修建的武漢地鐵六號線正式投入運營，與此同時，漢口傳統商圈――中山大道同步開街。地鐵六號線的開通提高了該區域的商業輻射力，商圈人流量激增。中山大道沿線分佈着王府井百貨、大洋百貨、凱德新民眾樂園以及江漢路步行街等多個商業項目，隨着百年老街的提檔升級，眾多商家也紛紛調整業態、優化品類，迎接新的機遇與挑戰。

中高端餐飲品牌持續看好武漢市場，商超市場競爭激烈

第四季度，位於漢口永清片的武漢天地步行街更新了多個餐飲品牌，新增星巴克甄選咖啡門店、摩根菲國際美式休閑主題餐廳以及知名餐飲品牌藍蛙和瑪尚諾，目前後兩家商戶已經被圍擋正在裝修階段。

另外，位於解放大道的武漢國際廣場依舊是眾多中高端品牌在漢開設首家店鋪的第一選擇，來自美國的時尚品牌 DVF以及英國餐飲品牌瑪尚諾均在此開設了武漢首店。此外，英國香氛品牌祖瑪龍也於四季度在武商廣場開設了武漢的第一家店。

與此同時，武漢地區的商超市場面臨着新一輪洗牌。北京華聯生活超市BHG在四季度連開兩店，分別位於泛悅匯曇華林和福星惠譽群星城。本土超市品牌中百倉儲轉型升級的綠標店分別亮相漢口北湖正街和武昌和平大道F6漫時區，主打進口及生鮮類商品。然而，位於楚河漢街步行街的英國最大連鎖零售商――瑪莎百貨將關閉在漢的唯一門店，目前正在打折處理店內庫存。同時，泰國零售超市巨頭卜蜂蓮花也在一天內同時關閉其位於漢口寶豐路和武昌武珞路的兩家門店，或將退出武漢市場。我們預計，未來超市作為零售物業主力店的地位依舊堅挺，中型、精品超市進駐購物中心或成發展趨勢。

預計2017年至少將有十個優質購物中心入市，零售物業將迎來供應高峰

2017年武漢還將迎來和記黃埔M+、凱德西城、石橋永旺等十餘個優質零售物業入市，預計新增體量將超過100萬平方米。由於非傳統商圈的新項目持續增多，全市零售物業版圖將朝着多中心化發展。

新增項目的集中供應促使市場競爭日益激烈，部分項目或將採用調低租金等方式吸引商家入駐從而維持較低空置水平。預計未來全市空置率將會小幅上升，租金增長幅度將趨於平緩或略微下降。

高端住宅

整體住宅市場急速降溫，頻繁的收緊政策不斷出台，高端住宅市場高位調整

在經歷了前三季度寬鬆的政策環境所帶來的購房熱潮后，第四季度武漢住宅市場見證了一系列緊縮性調控新政的出台，主要用於抑制過快增長的房價、調整市場供需關係。然而，新政的強大限購力度暫未完全在第四季度顯現出來；主要是由於購房者為了防止政策進一步收緊從而選擇前置購房計劃，因此去年年底出現集中籤約現象。

第四季度武漢高端住宅市場竣工交房的項目共有5個，市場新增住宅2,459套，總存量達到66,196套。就新推盤而言，共有11個高端住宅項目在四季度獲得預售證，新增供應5,618套，同比漲幅高達28%。

全市高端住宅銷量環比上升21%，江漢區銷量持續領先，其他各區表現差異較大

第四季度，江漢區高端住宅市場成交量繼續領跑全市，新增供應2074套，成交量達772套，約佔全市總成交量的44%，去化表現良好。其他各區表現差異較大，其中漢陽區和洪山區在本季度均有較多新盤推出，分別新增供應1043套和966套高端住宅，但去化情況則各不相同，漢陽區僅成交82套，環比下降72%，洪山區則表現活躍，成交量達全年最高值293套。江漢區本季度的成交均價雖有小幅下降，但仍保持在兩萬元以上，繼續領跑全市。其他各區高端住宅價格保持穩定，其中�口區與武昌區成交價首次突破兩萬，洪山區增幅最大約為12%。

隨着武漢住宅限購政策持續收緊，購房者恐未來政策繼續升級從而提前入市，開發商也隨行就市，在第四季度提高售價，使得第四季度武漢高端住宅資本值保持上漲。

預計未來一年內武漢房價逐漸回歸理性，國家調控政策將繼續抑制樓市

回顧2016年，武漢市整體住宅市場呈現過熱的現象；在2017年，緊縮政策的持續發酵將會使"高燒"的武漢樓市回歸理性。作為全國十大人口凈流入城市之一，原本武漢的購房者結構除了本地市民還有大量外地購房者，特別是武漢市周邊地區的湖北人。現新政落地后，會限制大部分非武漢戶籍的購房者，為武漢住宅市場降溫。

隨着整體限購政策出台，未來一年內武漢市購房者戶籍結構將有所調整，本地購房者佔比提升，剛需主導市場，2016年的過熱住宅投資市場將得到有效的抑制；同時，武漢的高端住宅市場將繼續保持穩定的資本值，短期內不會出現大幅上漲的現象。

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