鏈家楊現領：高房價不利於存量市場發展

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源：

近期，監管層對租賃市場較為重視，並出台多項規範政策。對此，鏈家研究院院長楊現領在博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會期間接受了21世紀經濟報道的專訪，就行業發展、市場邊界、政策預期做出解讀。

楊現領認為，在國內一線城市中，未來約有四成人口選擇租房。從目前來看，租賃市場的空間巨大。在此過程中，企業需轉變角色，真正形成運營商思維。但高房價和高地價的現實，有可能會增加轉型難度。

一線城市四成人口將租房

《21世紀》：國內熱點城市若市場成熟，通過租賃解決住房的人群比例會達到什麼水平？

楊現領：中國一線城市中，比較高的比例應該能佔到40%以上，差一點大概就是35%。二線城市會低一點，可能30%-35%。從全國層面，能夠到30%就不錯了。

現階段，各城市的水平都在30%以下，還比較低。但這些城市的人口還在增長，所以租賃人群增加也相對較快。

《21世紀》：如果到了較成熟狀態，集中式租賃跟分散式租賃比例將如何？

楊現領：未來主流肯定是分散式。在市場均衡的狀態下，70%-80%的租賃需求都是分散狀態來解決，集中式公寓量佔20%-30%都很困難。這是因為市場真正可以大量釋放的閑置房源是以私人房源為主，非常分散。但如果把一個商辦項目改造成集中式公寓，難度還是很大的。所以房源是一個核心的瓶頸和挑戰。

《21世紀》：有觀點認為，房價、地價上漲越快，就有越多需求進入存量市場，對這一市場利好就越大。你是否認同？

楊現領：存量市場的核心是交易能力和資管能力。從交易能力上講，高地價不是好事，因為價格上漲越快，市場預期就越不穩定，交易難度加大。從資管能力來看，高房價和高地價會對租金帶來上漲壓力，在租金水平很難上漲情況下，資金回報率就很難保證。所以對存量市場來說，房價和地價快速上漲，都是一種負面因素，價格相對平穩反而利好。

《21世紀》：你提到存量市場中的"資管"概念，當前傳統房地產商和經紀公司都想進入這一領域。企業轉型運營最難的地方在哪？

楊現領：轉型分兩種，一是在既行賽道上強化能力，第二是換賽道。我認為換賽道相對較難。

但當前市場條件下，兩者都會很難。因為正像剛才所說，高房價和高地價問題會給轉型增加難度。

產業鏈不成熟制約發展

《21世紀》：傳統房地產行業已進入集中度越來越高階段，租賃行業現在處於什麼階段？將來生態怎樣？

楊現領：我認為租賃行業也會相對集中。當行業到達穩定狀態時，全國性的租賃機構會有十幾家左右，規模都會超過100萬間的管理量。第二類是本地化品牌，門檻是在單一城市做到10萬間。第三類是小而美的職業化租賃機構，其核心是能夠服務一群客戶，並在單一產品上有所突破，這類企業的規模可能在1萬間以下。

《21世紀》：現階段租賃市場本身存在哪些問題？

楊現領：最大的問題就是運營效率低，導致全行業處在比較艱難甚至是虧損的狀態。

核心原因就是產業鏈發展不成熟。租賃是個產業鏈很長的行業，但對於現階段中國的運營商來說，拿房、裝修、出租、服務、金融等各個環節都要自己做，具備這種能力的企業並不多見。

要想提升運營效率，從業者必須認識到這是一個複雜的產業。每個從業者都要圍繞租賃產業深度服務，並進行十分細緻的分工、合作，才能成熟。

《21世紀》：在對租賃行業管控和規範過程中，和市場的邊界在哪？

楊現領：在任何一個行業里，對市場的邊界都應該是很清晰的。就租賃行業來說，主要做的應該有三點：一是設置頂層制度架構，尤其是對行業形成分類。二是稅收，在完成對行業的定義后，應該按照服務差價，制定稅收標準。三是建立基本規則，如房源管理、客戶管理、租購同權等方面，使出租人、承租人、運營商的權利得到基本保障。

在政策鼓勵情況下，任何行業都會吸引大量資本和從業者進入，如果沒有合理的行業規範，行業生態環境不會得到明顯改善，甚至會惡化。

《21世紀》：近期廣州推出了"租購同權"政策，你認為有無可能推廣？

楊現領：我認為這是一個趨勢，這也必然會成為國家未來立法的一個重要方向。

　　(作者：張敏)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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